Usucapião de imóvel: quem não registra não é dono?

A ação de usucapião é um instituto de extrema relevância previsto no Código Civil, que visa à aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, ou seja, durante os anos em que se exerce a posse do imóvel, adquire-se o direito de registrá-lo em seu nome.

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OPINIÃO

Usucapião de imóvel: quem não registra não é dono?

Aleksander Szpunar Netto

17 de fevereiro de 2024, 17h17

Civil

A ação de usucapião é um instituto de extrema relevância previsto no Código Civil, que visa à aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, ou seja, durante os anos em que se exerce a posse do imóvel, adquire-se o direito de registrá-lo em seu nome.

Pouco a pouco, algumas formalidades registrais tornaram-se necessárias devido à expansão da distribuição de terras.

Nesse cenário, alguns anos após a proclamação da Independência do Brasil, houve a promulgação da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, chamada de “Estatuto das Terras Devolutas”, que transformou as detenções em títulos legítimos e favoreceu o povoamento da colônia, entregando, inicialmente, a incumbência ao clero, no que ficou conhecido como “Registro do Vigário” ou “Registro Paroquial”.

Como o sistema era declaratório, dependia tão somente das partes interessadas buscarem o registro, bastando-lhes provar que o imóvel encontrava-se em sua posse.

Código Civil e a Lei de Registros Públicos

Foi com a Proclamação da República, em 1889, que houve a consagração dos “oficiais de registros”, e, em 1917, com a entrada em vigor do Código Civil, é que o registro imobiliário tornou-se uma instituição pública com a função de viabilizar o cadastro de imóveis, por intermédio da transcrição do título de transferência, que a cada ato era encerrada, dificultando a verificação do histórico da propriedade.

A atual Lei de Registros Públicos nº 6.015, que entrou em vigor a partir de 1976, regulamentou o sistema de registro de imóveis e instituiu as matrículas em vez das transcrições, consagrando-se o princípio de que a “propriedade imóvel só se adquire pelo registro”, que é, assim, a forma e o modo de aquisição, traduzido, na linguagem popular, pela afirmação: “quem não registra não é dono”.

A usucapião

Atualmente, cada cidade possui um cartório de registro imobiliário, cujo papel principal se revela na instituição da “matrícula”, na qual os registros e as averbações dos títulos, que tenham por objeto o imóvel matriculado, são efetuados cronologicamente e conferem a publicidade e a efetivação do direito à propriedade.

No entanto, muitos títulos (contratos, escrituras etc.) não cumprem com os requisitos legais, sendo impossível registrá-los. Daí, entre outros institutos, é que a aquisição pela usucapião pode ser a solução para abertura de matrícula individualizada do imóvel.

O instituto da usucapião surgiu com o Direito Romano, sendo uma possibilidade àqueles que possuíssem um terreno provincial, por um determinado tempo, pudessem rebater ameaças à sua propriedade pelo “tempo prolongado”, podendo ser utilizada tanto por cidadãos romanos quanto estrangeiros